Как известно, земля в Украине все еще на стала полноценным товаром. Причина этого в известном положении п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины (ЗК Украины). В первоначальной редакции этого пункта было записано: «Установить, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины - владельцы земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2005 продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме мены, передачи их в наследство и при изъятии земель для общественных нужд ». И незадолго до окончания действия данной нормы законодатель продлил мораторий еще на два года, а заодно удалил из следующих положения слово «мины». Конечно, такое решение ограничило возможности для отчуждения определенной категории земель, но не исключило саму такую ​​возможность. А заинтересованность поиска легитимных вариантов такого отчуждения значительно возросла. Во-первых, за счет тех, кто откладывал покупку (продажу) земли до 2005 г., надеясь на окончание моратория. Во-вторых, за счет изменения постепенной массового сознания, которое все больше отходит от «колхозного» отношение к земле. В-третьих, до включения сельскохозяйственных земель в товарный оборот толкает экономический прогресс государства. И наконец, изменения в законодательстве, которые произошли (прежде всего, вступление в силу нового Гражданского кодекса Украины и которые планируются (например, законопроект № 2600-1 «О рынке земель») тоже подталкивают нынешних и будущих землевладельцев к поиску лучших вариантов распоряжения землей.

Возможно ли обойти мораторий на куплю-продажу сельскохозяйственных земель? Бесспорно. Более того, действующее законодательство даже позволяет выбрать направление такого обхода. Поэтому рассмотрим возможные варианты.

ВАРИАНТ ПЕРВЫЙ: Прошлогодний

Сразу скажем, что этот способ с начала года применить уже нельзя. Но вспомнить о нем нужно, поскольку он четко демонстрирует возможность и важность не очевидных толкований правовых норм. Речь идет об отчуждении земельного участка путем мены. Казалось бы, до внесения соответствующих изменений в п. 15 Переходных положений ЗК мина была вполне легитимной. Поэтому можно было обменять земельный участок на любое имущество, а потом (сразу же!) Это же имущество купить. В результате имеем обычную куплю-продажу, «прикрытую» миной.

Понятно, что это противоречит государственным интересам, декларируемым в Переходных положениях ЗК Украины. И если бы государственные органы старались не допустить реализации такого варианта, они должны были действовать согласно ст. 235 ГК Украины, которая устанавливает правовые последствия притворной сделки, или же (в 2004 г.) в соответствии с аналогичной ст. 58 Гражданского кодекса УССР. Впрочем не трудно представить проблемы с доказыванием притворной характера договора, особенно если его участники подстраховались, разнеся две его части (мину земельного участка и купли-продажи имущества) во времени и / или включив в цепочку сделок одну, а то и несколько дополнительных звеньев. Не потому ли в центральном органе исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (так его именуют в ЗК Украины) решили проще урегулировать ситуацию путем оригинального толкования?

Речь идет о письме Госкомзема Украины от 2 сентября 2002 г. № 14-20-11/4411, в котором сделан удивительный вывод: «договор мены земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, другого товарного сельскохозяйственного производства возможна только при условии их обмена на тождественны земельные участки ». Критика подобной трактовки не вызовет проблем у профессиональных юристов. Поэтому обратим внимание на другое: использование неофициального толкования (письмо Госкомзема не является нормативным актом) с целью воздействия на правоприменительную практику. Ведь на местах при каждой попытке отчуждения земельного участка сельскохозяйственного назначения участники договора обязательно натыкались на барьер, созданный упомянутым письмом в местных управлениях земельных ресурсов. Поэтому рассматривая следующие варианты отчуждения земли, не забывайте об этом подходе, который может быть использован еще не раз.

ВАРИАНТ ВТОРОЙ. ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Основная идея этого варианта было высказано автором еще в 2002 г. Состоит она в том, что мораторий касается не всех сельскохозяйственных земель, а лишь участков, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства. Итак, другую землю отчуждать нельзя. Остается выяснить, какую именно. Пользоваться Украинскому классификатору целевого использования земли (далее - УКЦВЗ) для этой (и не только этой) цели не следует. Во-первых, принят он задолго до вступления в силу нового ЗК Украины. Во-вторых, УКЦВЗ утверждены письмом (! ) Госкомзема Украины от 24 апреля 1998 г. № 14-1-7/1205 и не зарегистрированы Минюстом Украины, поэтому он не имеет силы нормативного акта. А в-третьих, классификатор во многом просто не соответствует разделу II ЗК Украины. Кроме того, сам Кодекс формально не содержит перечня видов целевого назначения земли. Это, кстати, говорит о настоятельной необходимости утверждения нового УКЦВЗ.

Но как раз для категории сельскохозяйственных земель целевое назначение в ЗК выписаны довольно четко. Речь идет о ч. 3 ст. 22 Кодекса:

«3. Земли сельскохозяйственного назначения передаются в собственность и предоставляются в пользование:

а) гражданам - для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства;

б) сельскохозяйственным предприятиям - для ведения товарного сельскохозяйственного производства;

в) сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам - для исследовательских и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства;

г) несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан - для ведения подсобного сельского хозяйства ».

Другим видом целевого назначения земли упомянутый в ст.ст. 118, 121 ЗК и некоторых других нормах - для ведения фермерского хозяйства. Наибольший интерес вызывает пункт «а» процитированной нормы, ведь именно граждане (бывшие члены КСП) на сегодня самая большая по численности категория владельцев сельскохозяйственных земель. С шести (учитывая ведения фермерского хозяйства) видов четыре не подпадают под действие моратория. Поэтому земельный участок, в госакте в которую записано ведения личного крестьянского хозяйства (далее - ОСГ), садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса скота можно свободно отчуждать.

Хотя вряд ли соответствующее соглашение пройдет гладко. Ведь в обществе уже сложилось устоявшееся мнение, что запрещено отчуждение всех сельскохозяйственных земель. И такой поверхностный взгляд на мораторий, к сожалению, присущ многим чиновникам и нотариусам. Поэтому с определенной вероятностью можно предсказать отказ в нотариальном удостоверении договора купли-продажи земельного участка и в его государственной регистрации. И справиться с этими проблема не трудно - достаточно задействовать процессуальный механизм, установленный главой 31-А Гражданского процессуального кодекса Украины (жалобы на решения, действия или бездействие органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных и служебных лиц).

Сложнее решить другую проблему. Большое количество крестьян, несмотря на свое желание, получили земельные участки в собственность с указанным целевым назначением - «для ведения товарного сельскохозяйственного производства (далее - ТСВ)». Но и такой участок можно купить по предложенному варианту. Правда, для этого сначала придется изменить ее целевое назначение. Порядок его изменения утвержденный постановлением КМ Украины от 11 апреля 2002 г. № 502. Описанная в нем процедура обычно не вызывает вопросов. И даже обоснование необходимости изменения целевого назначения земельного участка, которого требует абз. «Г» п. 2 Порядка, составить нетрудно. Главные аргументы: отсутствие желания осуществлять предпринимательскую деятельность (которой фактически требует товарное производство) и необходимость «удовлетворения личных потребностей путем производства, переработки и потребления сельскохозяйственной продукции, реализации ее излишков и предоставления услуг с использованием имущества личного крестьянского хозяйства, в частности в сфере сельского зеленого туризма» (цитата из определения ОСГ ст. 1 Закона Украины «О личном крестьянском хозяйстве»).

Еще одна проблема, на взгляд автора, имеет чисто теоретический характер. Речь идет о возможности признания сделки по изменению целевого назначения земли мнимым (ч. 1 ст. 235 ГК), как совершенного с целью скрыть истинную цель - отчуждение земли. Впрочем доказать это почти невозможно - владелец земельного участка может утверждать, что он действительно хотел вести ОСГ, а уже после изменения целевого назначения согласился на отчуждение земли. А если между изменением целевого назначения с ОСГ на ТСВ, следующим отчуждением участка и вероятной противоположным изменением целевого назначения новым владельцем сделать определенный зазор, надежность этого варианта станет еще больше.

Конечно, описанная схема имеет свои недостатки. Главный из них - это необходимость дополнительных затрат времени и средств на изменение целевого назначения земли.

ВАРИАНТ ТРЕТИЙ. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Этот вариант также нельзя назвать новым. Основная его идея впервые была предложена автором в бизнес-форуме ЛИГАБизнесИнформ. Заключается она в том, что по окончании моратория (т.е. с 1 января 2007 г.) отчуждение земли будет вполне законным. С учетом обогащенного новым ГКУ арсенала юридической техники это позволяет применить следующую схему.

Нынешний и будущий владельцы земельного участка заключают одновременно два договора. Первый предусматривает отчуждение (продажу, дарение, мену, ренту) земельного участка в будущем (ст. 635 ГКУ). Учитывая возможное продление действия моратория это будущее лучше определить не конкретной датой (например, до 10 января 2007 г.), а опосредованно, скажем, так: «в течение 10 календарных дней с момента прекращения действия ограничения, установленного пунктом 15 Переходных положений Земельного кодекса Украина ».

В предварительном договоре нужно указать все существенные условия будущего договора. Они (кроме считать существенными по требованию одной из сторон) перечислены в ч. 2 ст. 132 ЗК Украины. Надежнее будет составить будущий договор сразу и сделать его частью (приложением) предварительного договора.

Оплату по договору будущего отчуждения можно сделать сразу, предусмотрев соответствующее условие в предварительном договоре.

Вторым договором должен стать договор аренды того же земельного участка. Договор ссуды (безвозмездного пользования) тоже можно использовать, хотя это приведет к определенным налоговых проблем (особенно для арендаторов юридических лиц). Поэтому аренда выглядит надежнее. Срок аренды также следует привязать к окончанию моратория. А размер арендной платы (с учетом последующего отчуждения земли) можно сделать достаточно малым. Другой вариант - цену будущего отчуждения земельного участка определять с учетом арендной платы (уменьшать на сумму, уплаченную за аренду земельного участка).

В результате имеем: предыдущий владелец земельного участка получил (или получил гарантию получения) за нее желаемую сумму денег, а следующий владелец получил земельный участок, которым он может владеть и пользоваться. Правда, распоряжаться землей он сможет лишь по окончании моратория. Впрочем, в случае необходимости еще раз отчуждать участок, он сможет воспользоваться таким же механизмом. Только вместо аренды нужно будет заключить договор субаренды. Еще одно условие, которое нужно перевидеть в предварительном договоре - это ответственность в случае уклонения от заключения основного договора и обеспечения соответствующего обязательства. Как обеспечение целесообразно использовать право удержания (§ 7 гл. 49 ГК Украины), которое позволит избежать ситуации, в которой отчуждатель земли, потратив получении деньги, захочет вернуть назад землю.

Недостатком третьего варианта можно считать относительную сложность юридического оформления.

ВАРИАНТ ЧЕТВЕРТЫЙ. ПОКУПКА У ГОСУДАРСТВА

Перечитайте еще раз первую в этой статье цитату. Мораторий распространяется лишь на отчуждение земли физическими (по мнению автора, термин «граждане» здесь допускает расширенное толкование) и юридическими лицами. Следовательно, отчуждение государственных и коммунальных земель вполне возможно. Этот вывод основывается на том, что собственником государственной земли является народ Украины, а коммунальной земли - соответствующая территориальная община. Что касается государственных администраций и местных советов, с которыми заключаются договоры купли-продажи земли, то они, по сути, являются представителями собственника, действующие на основании закона (а именно п. 12 Переходных положений ЗК Украины).

Приобретение государственных и коммунальных земель не представляет проблемы. Хотя будущему владельцу не следует рассчитывать на возможность получить земельный участок по экспертной оценке - ч. 2 ст. 127 ЗК Украины приписывает продавать эти земли только на конкурентных началах. Однако бояться слишком большой конкуренции не стоит, скорее покупателю придется самому подыскивать конкурентов, чтобы аукцион (или конкурс) состоялся. Но это уже дело техники - опыт, приобретенный во время большой и малой приватизации, вполне можно адаптировать к земельным торгам.

А как описанную возможность применить к землям, которые находятся в частной собственности? Ответ на поверхности: нынешний владелец земли имеет от нее отказаться (п. «а» ст. 140, ст. 142 ЗК), после чего национализирована (фактически) земля может быть продана новому владельцу. Просто? Да нет, не очень.

Во-первых, собственник земельного участка не захочет отказываться от нее «за спасибо». Поэтому придется платить. Учитывая принцип свободы договора заключить соответствующий сделка не сложно. Предмет договора можно сформулировать так: сторона 1 обязуются отказаться от права собственности на земельный участок в пользу государства или территориальной общины, а сторона 2 обязуется уплатить Стороне 1 определенную сумму денег. Эта сумма, скорее всего, будет равна рыночной стоимости земельного участка.

Во-вторых, не факт, что соответствующий местный совет или государственная администрация захочет отчуждать неожиданно полученную землю. Даже если чиновники это предварительно пообещают. Особенно сложно решить этот вопрос по коммунальной земли - спрогнозировать, как проголосуют депутаты на сессии (а это исключительная компетенция именно сессии совета - п. 34 ст. 26 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине») трудно. Лучше сделать так, чтобы вопрос отказа от земли и ее последующей продажи решались «пакетом».

Итак, недостатками этого варианта есть определенный риск (землю могут не продать или продать вам) и дороговизна. Ведь за участок придется платить дважды - владельцу и органа государственной власти или местного самоуправления. Но, как ни странно, существуют покупатели, готовы заплатить за сельскохозяйственную землю даже двойную цену. В частности, этот вариант заинтересовал нескольких иностранцев украинского происхождения, которые планируют учредить в Украине сельскохозяйственные предприятия.

ВАРИАНТ ПЯТЫЙ. Продажи с условием

Действует мораторий запрещает продавать определенные земельные участки. Это аксиома. Но что такое продажа? Согласно ст. 655 ГК Украины «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму» (выделено автором - В. К.). При этом право собственности у покупателя по общему праву возникнет лишь с момента передачи имущества (ст. 344 ГК). А теперь попробуем ответить на такой вопрос: что является моментом продажи?

На него может быть три ответа: момент подписания договора, момент оплаты и момент передачи имущества. Сразу отбросим момент оплаты: возможность рассрочки оплаты, частичной или несвоевременной оплаты сразу же заводит в тупик сторонников такого ответа.

Не намного лучше есть и первый ответ. Во-первых, момент заключения договора может очень далеко стоять как от оплаты, так и от передачи имущества. А во-вторых, заключение договора отчасти еще не значит, что он вступил в силу (при наличии соответствующего условия в самом договоре). Странно было бы утверждать, что продажа по договору состоялся, когда собственно договор еще не действует.

Остается единственный вывод: момент продажи = момент передачи имущества. Именно с него и следует наш последний вариант: стороны заключают обычный договор купли-продажи, с условием передачи земельного участка покупателю после прекращения действия моратория. Понятно, что отдельному договору они могут предусмотреть передачу этой самой участка покупателю в аренду или безвозмездное пользование на период до прекращения моратория.

Безусловным недостатком этого варианта является необходимость достаточно сложного юридического сопровождения. Вряд ли кто из нотариусов сразу согласится с аргументами автора и удостоверит договор. Поэтому добиваться его нотариального оформления (как и государственной регистрации), наверное, придется в судебном порядке.

***

Этой статьей автор хотел выразить две основные идеи. Первая очевидна. Это возможность отчуждения земли, несмотря на запрет такого отчуждения. Вторая скрыта: нецелесообразности продления моратория, которое уже состоялось и которое (как показывает опыт законотворческой работы в Украине) попробуют повторить в 2006 г. К экономических аргументов, которые широко обсуждались перед внесением изменений в ЗК Украины, добавим еще и неэффективность моратория, обойти который, как показано в этой статье, вполне возможно.